Le contrat de location dans le droit immobilier au Sénégal
Contrat par lequel, le bailleur s’oblige à fournir au preneur pendant un certain temps la jouissance d’une chose contre paiement d’un loyer.
Sauf dispositions contraires, un contrat de location peut être passé par écrit ou verbalement. Dans le but d’éviter toute contestation ultérieure, il est toutefois recommandé d’exiger un contrat écrit.
En droit immobilier au Sénégal, on distingue le contrat de location à usage d’habitation du contrat de location à usage commercial. Ces 2 types de contrat ne sont pas soumis au même régime juridique : les modalités de résiliation et de renouvellement de ces contrats sont distinctes
DUREE LOCATION :
Soit le contrat est conclu pour une durée de 3 années renouvelables par tacite reconduction pour des périodes triennales
Soit il est conclu pour une durée indéterminée
Pour les locations à usage commercial, le renouvellement ne s’opère pas de façon tacite. Il obéit à des dispositions légales d’ordre public. En effet selon l’article 91 de l’acte uniforme OHADA relatif au droit commercial général, le droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée est acquis au locataire qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue à celui-ci, pendant une durée minimale de deux (02) ans. Le locataire commerçant doit en outre demander le renouvellement de son contrat par acte d’huissier, au plus tard trois (03) mois avant la date d’expiration du bail . Le bailleur qui n’a pas fait connaître sa réponse à la demande de renouvellement au plus tard un (01) mois avant l’expiration du bail est réputé avoir accepté le principe du renouvellement de ce bail.
LOYER :
Son montant doit être fixé par rapport à l’évaluation faite de la valeur des locaux loués. Dans la pratique, lorsque le bailleur arrête le montant du loyer, vérifiez si celui ci est conforme aux loyers pratiqués dans la zone d’implantation pour des locaux similaires ou de même envergure.
Le loyer peut être révisé à chaque période triennale dans les conditions fixées par les parties ou à défaut conformément aux dispositions législatives ou réglementaires applicables en la matière.. Si la proposition de révision du loyer ne vous paraît pas raisonnable, suggérez alors à votre bailleur que cette révision se fasse conformément à la réglementation en vigueur. A ce propos, vous pouvez consulter au niveau de la Chambre de Commerce de Dakar, les dispositions suivantes :
Décret n° 776527 du 23 juin 1977 modifié par le décret n° 81- 609 du 17 juin 1981 relatif au montant du loyer des locaux à usage d’habitation ;
Décret n° 81-683 du 7 juillet 1981 fixant les dé nuits de calcul du loyer des locaux à usage d’habitation et ses annexes publiés au JOS du 23 juin 1984
Loi n° 81-21 du 25 juin 1981 réprimant la hausse illicite de loyer des locaux à usage d’habitation
Décret n° 81- 1034 du 25 octobre 1981 portant application de la loi 81-21
GARANTIE OU CAUTION
Elle se présente généralement sous la forme d’un dépôt de numéraires consigné chez le bailleur par le locataire et visant à garantir en fin de bail le paiement des charges susceptibles d’incomber à ce dernier. Il doit être limité à 2 mois de loyer sans les charges et est restituable en fin de bail
Seuls les frais éventuels de remise en état des lieux susceptibles de vous incomber peuvent être déduits de cette garantie.
Vous avez intérêt à exiger la restitution de votre caution à la date effective de votre départ des lieux. Vous pouvez inciter le propriétaire au respect de cette exigence en stipulant dans votre contrat des pénalités de retard, mais dans ce cas vous devrez admettre qu’une pénalité du même ordre vous soit appliquée au cas où vous accuserez vous aussi du retard dans le paiement de vos loyers.
RUPTURE LOCATION
2 cas de rupture sont envisageables :
Rupture pour faute
Lorsque l’une des parties au contrat ne s’acquitte pas de ses obligations, l’autre peut la mettre en demeure de s’exécuter dans un délai déterminé par exploit d’huissier. Faute de réaction de sa part dans le délai qui lui est imparti, la partie lésée pourra demander au juge la résiliation du contrat.
Lorsqu’une clause prévoie les cas où le contrat peut être résilié de plein droit (clause résolutoire), sa mise en œuvre doit être suivie de la constatation de la résiliation dudit contrat par le juge des référés.
Rupture sans faute
* Le locataire : Il peut rompre à tout moment le contrat de location à durée indéterminée par un préavis de congé de deux ( 2 )mois donné au bailleur par acte d’huissier.
S’il a conclu un contrat à durée déterminée et qu’il ne désire pas bénéficier de la tacite reconduction, il doit en donner préavis au bailleur, par acte extra- judiciaire servi six (6) mois avant l’expiration de la période triennale en cours.
* Le bailleur :
Il peut refuser le renouvellement du contrat à durée déterminée consenti au locataire en lui notifiant, à peine de nullité, le préavis de rupture, six (6) mois avant l’expiration de la période triennale en cours. Cette faculté n’est ouverte au bailleur que dans les cas suivants :
Lorsqu’il décide de reprendre les lieux pour les habiter lui-même ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants en ligne directe ou ceux de son conjoint
Lorsqu’il décide de reprendre les lieux pour les démolir et les reconstruire
S’il s’agit d’une location à durée indéterminée, le bailleur pourra y mettre fin pour les mêmes et seules raisons prévues ci-dessus en donnant préavis de congé à six (6) mois au locataire
Le préavis délivré par le bailleur dans le 1er cas (reprise des lieux pour les habiter ou y loger ses parents), doit à peine de nullité indiquer : 1) l’identité complète de la personne au profit de laquelle le droit de reprise est exercé ; 2) son lien de parenté avec le bailleur 3) son adresse actuelle 4) la reproduction intégrale de l’article 583 du Code des Obligations Civiles et Commerciales
Quant au cas de reprise pour démolition et reconstruction des lieux, le préavis servi par le bailleur doit à peine de nullité, indiquer : 1) la nature et la description des travaux projetés 2) la référence complète du permis de construire 3) le nom, le cas échéant, de l’architecte et celui de l’entreprise suivant et exécutant les travaux ; 4) l’engagement du bailleur de ne pas faire occuper les lieux, à quelque titre que ce soit, sauf pour le gardiennage du chantier, depuis le déguerpissement du locataire jusqu’à la réception de l’immeuble reconstruit ;
5) la reproduction intégrale de l’article 583 du C.O.C.C.
LES CLAUSES ABUSIVES
Il arrive souvent que l’on relève dans Les contrats de location immobilier des clauses abusives parce que compromettant de manière manifeste l’équilibre du contrat au détriment d’une partie ou parce que violant tout simplement l’ordre public économique édicté par Le législateur
Quelques exemples de clauses abusives, pour vous aider à les détecter et à les refuser :
- Clause interdisant au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur dans des circonstances visées par une liste limitative débutant par exemple par l’adverbe « notamment »
Une telle clause est abusive en ce qu’elle tend à interdire toute réclamation du locataire.
- Clause par laquelle le bailleur s’arroge la faculté de mettre fin à toute tolérance sans délai
Cette clause est abusive en ce qu’elle ne prévoie pas l’obligation pour le bailleur de notifier au locataire, sous une forme explicite qu’il met fin à l’usage qui s’est instauré de déroger aux clauses du bail, et de lui laisser un délai suffisant pour se mettre en conformité avec ladite obligation
- Clause faisant obligation au locataire :
De supporter à ses frais toutes modifications d’arrivée, de branchement, de remplacement de compteur ou d’installation intérieure pouvant être exigées par les compagnies distributrices d’eau et d’électricité
De faire poser, à ses frais, des compteurs d’eau chaude et froide, les frais de Location, entretien et relevé étant à la charge du locataire.
Une telle clause est abusive en ce qu’elle transfère au locataire des obligations qui, portant sur l’installation d’élément d’équipement incombent normalement au bailleur
- Clause prévoyant que les travaux et aménagements effectués par le locataire « feront immédiatement accession à l’immeuble » et resteront acquis au bailleur à la fin du contrat qu’elle qu’en soit la cause, sans aucune indemnité ni remboursement de sa part ou de la part des occupants survivants, le bailleur conservant la faculté d’exiger, lors du départ du locataire, la remise des locaux dans leur état d’origine
Cette clause est jugée abusive car elle laisse au seul bailleur le choix entre la remise en état des lieux loués et l’abandon des aménagements réalisés par le locataire, d’où un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat
Il en est de même pour les clauses suivantes :
- Clause fixant de manière irrévocable la durée d’un contrat sans prévoir la possibilité d’une résiliation anticipée pour motif légitime
- Clause fixant en cas de congé ou préavis des horaires de visite du logement incompatibles avec les contraintes de la vie courante des locataires
- Clause mettant à la charge exclusive du locataire les frais liés à la conclusion du bail
- Clause obligeant le locataire à négocier avec le propriétaire le montant du loyer renouvelé faute de quoi les frais de procédure de renouvellement seraient à sa charge
- Clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour le manquement du locataire à ses obligations autres qu’essentielles
- Clause interdisant au locataire de faire occuper les lieux loués par les personnes de son choix
- Clause déterminant le montant de l’indemnité du par le locataire qui n’exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n’exécute pas les siennes
- Clause exigeant du locataire qu’il souscrive des assurances autre que celles qu’il est d’usage de contracter
- Clause prévoyant une « domiciliation » du locataire dans les lieux qu’il a libérés
- Clause exigeant du locataire qui effectue des travaux avec l’accord du propriétaire, d’en confier la réalisation à l’architecte ou aux entreprises choisis par ce dernier
